UNA EMPRESA DE INVERSIÓN INMOBILIARIA EN CHICAGO

Oportunidad

• Propiedad histórica con mantenimiento diferido y una experiencia anticuada para los huéspedes, lo que limita su capacidad para competir con los hoteles de lujo modernos.
• Su ubicación privilegiada en el centro y su legado histórico representaron una oportunidad para reposicionarla como líder del mercado.
• El aprovechamiento de los créditos fiscales estatales y federales por historia ofreció ventajas financieras para mitigar el riesgo de los inversores.

Estrategia

• Se realizó una renovación de $20 millones para abordar el mantenimiento diferido y modernizar las instalaciones para los huéspedes y mejorar la experiencia general.
• Se mejoró la oferta de alimentos y bebidas, incluyendo la creación de tres locales exclusivos.
• Se implementó una estrategia práctica de gestión de ingresos y venta directa para impulsar una nueva imagen de marca y un producto físico mejorado.

Resultados

• La renovación se completó a tiempo y por debajo del presupuesto.
• Se devolvió casi el 90% del capital invertido a los inversores durante los primeros 4 años mediante distribuciones, incluyendo créditos fiscales.
• Incluido en la lista anual de Architectural Digest "El hotel más hermoso de cada estado de Estados Unidos". Ganó el Premio CPE al Logro Distinguido 2017 al Mejor Diseño.
• Fue preseleccionado para el Premio Gold Key 2017 de Boutique Design como "Mejor Hotel de Mediados de Hotel".
• Recientemente, aumentó sus ingresos totales un 23,4 % y su índice RevPAR un 11 % (2024 vs. 2023).

Oportunidad

• Oportunidad fuera del mercado, obtenida a través de nuestra red de contactos.
• Adquirimos el hotel a los pocos meses de su apertura, ofreciendo las ventajas de un hotel completamente nuevo sin ningún riesgo de construcción.
• Ubicación privilegiada en el corazón del creciente centro de Phoenix, respaldada por diversos generadores de demanda que incluyen biotecnología, medicina, universidades, convenciones, empresas y deportes/eventos.

Estrategia

• Implementamos estrategias sofisticadas y prácticas de gestión de ingresos para optimizar los precios y los canales de distribución, especialmente durante la temporada alta de alta demanda.
• Mejoramos el servicio y la oferta de alimentos y bebidas, superando los estándares de la marca, para aprovechar el espacio de bar/restaurante y reuniones sobredimensionado.
• Establecimos una experiencia para el huésped más cuidada y exclusiva para diferenciarnos de los grandes hoteles Marriott del mercado.

Resultados

• Alcanzamos el puesto número 1 en TripAdvisor entre 177 hoteles en el mercado metropolitano de Phoenix.
• Incrementamos los ingresos totales en un 24,9 % (2024 vs. 2022). Mejora del GOP en un 24,1 % (2024 vs. 2022).
• Puesto n.º 1 de 6 en crecimiento del índice RevPAR en 2022 y 2023.
• Clasificado como uno de los mejores hoteles en satisfacción del cliente en el sistema AC Hotels.

Oportunidad

• Arbor identificó una oportunidad para adquirir la deuda del Yarrow Hotel & Conference Center en Park City, Utah.
• Hotel de 181 habitaciones con servicio completo, restaurante, bar, sala de reuniones y otras comodidades.
• El hotel presentaba problemas operativos y no aprovechaba al máximo su nicho de mercado en Park City, un mercado de alto precio y con altas barreras de entrada.
• Existían pocas opciones en el mercado que no estuvieran en los segmentos económico o de lujo. Además, el hotel contaba con la mayor cantidad de espacios para reuniones del mercado, lo que le otorgaba una ventaja competitiva única.
• Adquirir el activo mediante una posición de deuda le proporcionó una base muy favorable.

Estrategia

• Adoptar un enfoque de préstamo con opción a compra, centrado en la ejecución hipotecaria de la propiedad, la reducción de los centros de costos y la estabilización de las operaciones.
• Tras la ejecución hipotecaria, adoptar una estrategia de valor añadido centrada en las oportunidades para mejorar y reposicionar la propiedad.
• Antes de adquirir la propiedad, el hotel registraba pérdidas debido a una plantilla excesiva, una gestión deficiente y una estrategia de ventas ineficaz.
• Inmediatamente reestructuramos las operaciones, renegociamos las relaciones con los proveedores y revisamos nuestras estrategias de ventas.

Resultados

• El EBITDA del hotel pasó de una pérdida de $500,000 en el año anterior a la adquisición de Arbor a alcanzar el punto de equilibrio en el primer año de propiedad, y posteriormente a un resultado positivo de $1 millón.
• Esto se logró mediante eficiencias operativas, sin inyección de capital y con mínimas inversiones de capital, y con un crecimiento mínimo de los ingresos durante el mismo período.
• Tras la salida, la inversión inicial generó una tasa interna de retorno sin apalancamiento del 33% y un múltiplo de capital de 2.6x.

Oportunidad

• Oportunidad de refinanciación de préstamos senior con un mercado discreto, obtenida a través de nuestra red.
• Dos de los hoteles más sólidos y con un rendimiento más consistente en el submercado de O'Hare tenían deudas vencidas y necesitaban financiación puente.
• La dinámica de la oferta y la demanda era favorable, con poca o ninguna oferta en cartera y con aumentos proyectados en el tráfico aeroportuario, la asistencia a convenciones y la actividad corporativa en la zona.

Estrategia

• Se aprovechó la experiencia operativa, el conocimiento del mercado y las relaciones con el sector para financiar hoteles de forma analítica y con un profundo conocimiento.
• Se aprovechó la dislocación del mercado de deuda para negociar condiciones de préstamo atractivas.
• Se utilizó un almacén para aumentar la rentabilidad.

Resultados

• Los hoteles experimentaron un sólido crecimiento interanual gracias a la recuperación del mercado.
• El submercado O'Hare y el Centro de Convenciones Stephens continúan mostrando un sólido crecimiento.
• La inversión está dando resultados y se proyecta que genere atractivas rentabilidades ajustadas al riesgo (TIR oportunista en una posición de deuda).